Hrvatski
Čeština
English
Français
Deutsch
Magyar
Italiano
Polski
Português
Русский
Српски језик
Slovenčina
Slovenščina
Español
Strani državljani sve češće biraju Hrvatsku kao destinaciju za kupnju nekretnine – bilo kao drugi dom, investiciju ili ljetnu rezidenciju. No, proces kupnje nekretnine za osobe koje ne žive u Hrvatskoj razlikuje se od standardne procedure. Ako planirate kupiti nekretninu u Hrvatskoj putem stambenog kredita, ovaj vodič će vam pomoći da se pripremite.
1. Provjera prava na kupnju nekretnine u Hrvatskoj
Prvi i najvažniji korak za strane državljane jest provjera zakonske mogućnosti kupnje.
- EU državljani mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj pod istim uvjetima kao i hrvatski građani, bez potrebe za posebnim odobrenjima. Iznimke su poljoprivredno zemljište i nekretnine u zaštićenim područjima za koja vrijede posebna pravila.
- Državljani izvan EU mogu kupovati nekretnine ako postoji načelo uzajamnosti između njihove države i Hrvatske, što se mora provjeriti u Ministarstvu pravosuđa. Ukoliko uzajamnost ne postoji, moguće je osnovati tvrtku u Hrvatskoj (najčešće d.o.o.) preko koje se zatim vrši kupnja nekretnine.
Osim zakonskih uvjeta, valja obratiti pozornost na posebne uvjete koji mogu vrijediti za određene vrste nekretnina (npr. povijesne zgrade, zaštićene zone). U nekim slučajevima potrebno je zatražiti dodatna odobrenja ili mišljenja nadležnih tijela.
Toplo se preporučuje da strani kupci već u ovoj fazi angažiraju licenciranu agenciju za posredovanje u prometu nekretnina ili odvjetnika specijaliziranog za nekretninsko pravo koji će pomoći u provjeri vlasništva, uvjeta zemljišta i drugih pravnih aspekata koji mogu utjecati na realizaciju kupoprodaje. Pravni stručnjak također može pomoći u komunikaciji s državnim institucijama i ishođenju potrebnih dozvola.
2. Otvaranje bankovnog računa u Hrvatskoj
Otvaranje računa u hrvatskoj banci je obavezno ako planirate kupovinu putem kredita.
- Otvaraju se devizni i tekući računi u eurima.
- Potrebna dokumentacija uključuje: putovnicu, OIB (osobni identifikacijski broj), dokaz o adresi stanovanja u matičnoj zemlji te, po potrebi, i potvrdu o prihodima.
- Preporučene banke za strance: Erste, PBZ, Zagrebačka banka, OTP.
Ovaj račun koristit ćete za uplatu kapare, isplatu kredita i podmirivanje ostalih troškova.
3. Odabir nekretnine
Nakon što ste potvrdili mogućnost kupnje, kreće potraga za idealnom nekretninom.
- Najsigurniji pristup je putem provjerene agencije za nekretnine koja ima iskustvo u radu sa stranim kupcima.
- Agencija Nelmar nekretnine pruža podršku na više jezika, stručno savjetovanje i organizaciju razgledavanja.
- Prilikom odabira, provjerite vlasnički list, građevinsku i uporabnu dozvolu, kao i lokacijsku dozvolu ako je riječ o gradnji.
Budite oprezni s tzv. “divljim gradnjama” ili nekretninama koje nisu pravilno evidentirane u zemljišnim knjigama.
4. Dobivanje OIB-a (osobni identifikacijski broj)
Bez OIB-a ne možete realizirati ni jednu pravnu ili financijsku transakciju u Hrvatskoj.
- OIB se dobiva u Poreznoj upravi predajom ispunjenog zahtjeva za određivanjem i dodjeljivanjem osobnoga identifikacijskog broja, a kojeg možete preuzeti klikom na sljedeće poveznice i to na hrvatskom, engleskom i njemačkom jeziku.
- Potrebni dokumenti: važeća putovnica, ispunjeni zahtjev, dokaz o adresi.
- Postupak je jednostavan i najčešće završen isti dan.
OIB će vam trebati za otvaranje računa, ugovaranje kredita i upis vlasništva.
5. Potpisivanje predugovora i uplata kapare
Nakon dogovora s prodavateljem sklapa se predugovor kojim se definiraju uvjeti kupoprodaje.
- Uplaćuje se kapara (najčešće 10%) – time kupac rezervira nekretninu.
- Predugovor se ovjerava kod javnog bilježnika.
- Ako kupac kasnije odustane, gubi kaparu; ako prodavatelj odustane, vraća dvostruki iznos.
Ovaj ugovor je temelj za podnošenje zahtjeva za kredit.
6. Podnošenje zahtjeva za kredit
Strani državljani mogu dobiti kredit, ali uz strožije uvjete koje je važno razumjeti i pripremiti se unaprijed.
- Najprije je potrebno odabrati banku koja posluje sa strancima i nerezidentima. Ne rade sve banke kredite za strane državljane, pa je dobro kontaktirati više banaka i usporediti ponude.
- Minimalno vlastito učešće iznosi od 30% do 40% vrijednosti nekretnine, što znači da banka financira maksimalno 60-70%.
- Ključni dio dokumentacije čini dokaz o prihodima: potvrde o zaposlenju, platne liste, porezna rješenja – sve prevedeno na hrvatski i ovjereno od strane sudskog tumača. Ako ste samozaposleni, trebat će vam izvješća o poslovanju i bankovni izvodi.
- Banka također može tražiti dodatna jamstva – poput sudužnika, založnog prava na drugoj nekretnini, police osiguranja života.
- Kamatne stope za nerezidente su često više nego za rezidente, a rok otplate kraći. Krediti su uglavnom u eurima.
- Postupak od podnošenja do odobrenja kredita može potrajati između 3 do 6 tjedana, ovisno o složenosti slučaja i brzini prikupljanja dokumentacije.
Zbog svega navedenog, preporučuje se da se u ovoj fazi oslonite na pomoć agencije ili financijskog savjetnika s iskustvom u radu sa stranim kupcima.
7. Procjena vrijednosti nekretnine
Banke obavezno traže procjenu nekretnine putem ovlaštenih procjenitelja.
- Procjena se temelji na lokaciji, veličini, stanju i tržišnim trendovima.
- Trošak snosi kupac (cca 250 – 500 EUR).
- Banka ne isplaćuje više od 70% procijenjene vrijednosti.
Procjena je važan faktor u konačnoj odluci banke.
8. Potpis ugovora i realizacija kredita
Nakon odobrenja kredita slijedi potpis glavnog ugovora o kupoprodaji i ugovora o kreditu.
- Oba ugovora ovjeravaju se kod javnog bilježnika.
- Banka upisuje hipoteku u zemljišne knjige.
- Nakon toga vrši se isplata sredstava prodavatelju.
Kupac tada dobiva tabularnu izjavu kojom se omogućuje prijenos vlasništva.
9. Upis vlasništva i plaćanje poreza
Kupac podnosi zahtjev za upis u zemljišne knjige koristeći ovjereni ugovor i tabularnu izjavu.
- Rok za podnošenje zahtjeva je 60 dana.
- Također se prijavljuje kupoprodaja Poreznoj upravi.
- Porez na promet nekretnina iznosi 3% od vrijednosti, osim ako je PDV uključen (često u slučajevima novogradnje).
Porez se mora platiti unutar roka od 15 dana od dana izdavanja rješenja.
10. Primopredaja i prebacivanje režija
Zadnji korak u procesu je primopredaja ključeva i prebacivanje režija na novog vlasnika.
- To uključuje kontaktiranje HEP-a, lokalnog vodovoda, komunalnog poduzeća, internet pružatelja usluga i ostalih davatelja usluga.
- Dobra vijest za strane kupce – agencija Nelmar nekretnine u potpunosti preuzima ovaj proces. Od prikupljanja dokumentacije do izvršavanja prijenosa, mi rješavamo sve administrativne korake, čime kupce oslobađamo dodatnih briga i papirologije.
- Također, savjetujemo zaključenje police osiguranja nekretnine radi dodatne sigurnosti.
Zahvaljujući našoj usluzi „ključ u ruke“, vaša nova nekretnina bit će spremna za korištenje bez dodatnog stresa – vi se možete jednostavno useliti i uživati u novom domu.
Zaključak
Kupnja nekretnine u Hrvatskoj kao stranac putem kredita je ostvariva, ali zahtijeva dodatnu dokumentaciju, strpljenje i dobru pripremu. Uz pouzdanu agenciju i pravnu podršku, cijeli proces može biti jednostavniji i sigurniji.
Naša agencija Nelmar Nekretnine specijalizirana je za rad sa stranim kupcima. Nudimo podršku pri odabiru nekretnine, ishođenju potrebne dokumentacije, koordinaciji s bankom i osiguravamo pravnu sigurnost svake transakcije.
Cjelokupni proces kupnje putem kredita vodi naš stručni tim uz podršku pravne službe, što svim budućim kupcima osigurava maksimalnu sigurnost i bezbrižnost.
Kontaktirajte nas danas!
🌍 www.nelmar-nekretnine.com
📧 Email: info@nelmar-nekretnine.com
📞 Telefon: +385 (98) 985 3115
Započnite svoju potragu za idealnim domom već danas!
🔎 Pogledajte našu aktualnu ponudu stanova:
👉 Prodaja stanova Zadar – Nelmar Nekretnine
📞 Imate pitanja? Naš tim stoji vam na raspolaganju:
Kontaktirajte nas na: info@nelmar-nekretnine.com
📱 Telefon: +385 (0)98 985 3115
