Što je Zapravo Bruto a što Neto Površina Stana

Brojni investitori, kupci i vlasnici nekretnina redovito se raspituju o bruto i neto površini zgrade, o čemu do sada nismo detaljnije pisali. Postavlja se pitanje što je neto a što bruto? Odgovor se naizgled čini jednostavnim no postoji dosta detalja koje možda ni nešto iskusniji u poslu s nekretninama ne znaju, točniije, detalji koji bi se na prvu mogli učiniti i paradoksalnim.

BRUTO POVRŠINA ZGRADE

Građevinska bruto površina (GBP) zgrade je ukupna površina svih etaža zgrade, prema vanjskim mjerama, odnosno površina svih podova zgrade zajedno s vanjskim zidovima i njihovim oblogama. Građevinska bruto površina (GBP) jedan je od ključnih uvjeta prostornog plana koje je potrebno zadovoljiti prilikom planiranja i projektiranja buduće zgrade te se redovito pojavljuje u građevinskim dozvolama.
GBP se računa prema jednostavnom pravilniku o načinu izračuna građevinske bruto površine NN 93/17.

U građevinsku bruto površinu ne ulazi otvoreni dijelovi zgrade (natkrivene i nenatkrivene terase, nadstrešnice, lođe, balkoni i dr.), vanjsko dizalo koje se dodaje na već postojeću zgradu, toplinska izolacija te dijelovi etaže visine manje od 2,0 m.

NETO POVRŠINA ZGRADE

Neto korisna površina je zbroj svih podnih površina stana ili druge samostalne prostorije umanjena za širinu zidova koji je prekidaju.
Neto površina osim što ne računa vanjske zidove zgrade ne računa ni unutarnje pregradne zidove. Neto površina najčešće se koristi kod prodaje stanova i to je površina o kojoj govorimo kada govorimo o cijeni kvadrata stana.

KOEFICIJENTI

Koeficijenti se koriste samo za etaže koje su ukopane u najmanje 75% svog obujma i tada se bruto površina množi s koeficijentom 0,25 za garaže i 0,5 za pomoćni prostor kao ostave, drvarnice i slično.

KORISTE LI SE KOEFICIJENTI KOD IZRAČUNA NETO POVRŠINE?

Kako svi dijelovi u stanu nemaju jednaku vrijednost i korisnost, niti ih se može napraviti za iste novce, prostorije i prostori će u obračunima imati svoje koeficijente.
Dok je npr. koeficijent unutarnjeg stambenog prostora 1, koeficijent jedne lođe je 0,75, odnosno 10m2 lođe jednak je 10m2 x 0,75, što daje u konačnici 7,5m2 korisnog prostora.

Neto površine koje se koriste za oglašavanje i prodaju a računaju se prema normi te ta norma nema učinak zakona kao što je to u slučaju izračuna bruto površine. Radi se o preporukama koje nisu obvezujuće, no koje se svejedno primjenjuju kod oglašavanja, prezentacija, prodaje.

Korisno je napomenuti da postoji jedan podzakonski akt: Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekret­nina, no isti se koristi isključivo u procjenama (vještačenja, hipoteke banke i sl.).

Razlika između neto i bruto površine ovisi primarno o projektu, o kompaktnosti zgrade i o debljini zidova
Ona se kreće najčešće u rasponima od 15 do 30%, što znači da bi neto u tom slučaju činio 70% do 85% bruta.
Ipak, obzirom na metode izračuna ovaj odnos nije konačan jer se u bruto ne uračunavaju balkoni, lođe i slično, te stoga ti odnosi mogu imadi dosta odstupanja.
Kako su po današnjim standardima gradnje, vanjski zidovi zbog toplinske izolacije puno deblji nego prije, razlika između bruto i neto površine se u tom dijelu s vremenom značajno povećala.

BRUTO I NETO ZA POTKROVLJA

Bruto je uvijek veći od neto osim kod potkrovlja jer kosine donose neka nova pravila.
Po trenutnim propisima bruto površina potkrovlja pod kosim se krovom mjeri tek od visine 2m. Što krov ima veći nagib to će bruto površina mjerena na visini 2m biti manja.
Kod neto površina sve što je pod kosim krovom na razini ispod 2m računa se u koeficijentu 0,75. Lođe u potkrovlju imaju doprinose neto površine (0,75), te se ne računa u bruto jer kad se sve zbroji ispada da je neto kvadratura potkrovlja prebacila bruto površinu.
Neto koji je npr.73,08m2, veći je od bruta koji je 64,11m2

Većina Zapadne Europe je društvo u kojem vlada aritmetika: dva i dva su uvijek četiri. Balkan je teritorij na kojem uvijek vlada kvantna fizika: dva i dva su jednog dana četiri, drugog dana sedam, a trećeg pedeset i šest i tri četvrtine.