Vrijeme čitanja ovog članka: 4 min

Posjedovati vlastitu nekretninu u Hrvatskoj mogima je privlačna ideja.
Trenutno živite u inozemstvu, a imate se želju vratiti u Hrvatsku?
Često putujete na odmor u Hrvatsku, a možda biste htjeli odmarati u svojoj nekretnini na moru?

Povoljni uvjeti kreditiranja i pristupačne kamatne stope uvjet su za realizaciju kredita stambene namjene za sve osobe koje žive i rade izvan svoje domovine. Namjena ove vrste kredita može biti kupnja, izgradnja, dogradnja, adaptacija ili rekonstrukcija nekretnine.

Ako živite i radite u inozemstvu, ovaj edukativni članak upravo je za Vas. Saznajte kako uz pomoć ovlaštene agencije za nekretnine možete doći do željene nekretnine na moru.

Prednosti i nedostaci vlastite kuće za odmor

Kupnja kuće ili stana izvan stalnog mjesta prebivališta/boravišta financijska je odluka o kojoj treba podrobno razmisliti. Kao svaka odluka u životu i ova ima brojne prednosti i nedostatke.

Investicija je isplativa ako u Hrvatskoj provodite po nekoliko tjedana godišnje uključujući zasluženi godišnji odmor. Cijene smještaja na moru u najsunčanijim mjesecima mogu iznositi jednako kao zbroj godišnjih iznosa anuiteta za otplatu kredita. Investirajući taj novac u vlastitu nekretninu s vremenom stvara kapital koji ostaje vama.

Kupljena nekretnina može poslužiti i kao dodatni izvor prihoda. Točnije, nekretninu možete dati u najam u onom periodu kada u njoj ne provodite vrijeme, time vračajući nastale troškove.

U konačnici, kupnja kuće za odmor mogla bi poslužiti kao mjesto za život kada dođe vrijeme za mirovinu.

Uz spomenute materijalne, postoje i oni nematerijalni razlozi za kupnju kuće izvan zemlje boravišta. Kupljena nekretnina postaje zajedničko mjesto za odmor cijele obitelji.

Na atraktivnim lokacijama, nekretnine su vrlo skupe. Stambeni kvadrat u Zadru i Rijeci platit ćete oko 2.000 eura, a u Dubrovniku čak i 3.500 eura, dok su cijene pristupačnije na istoku zemlje gdje ćete primjerice u Osijeku za metar kvadratni platiti između 1.000 i 1.500 eura.

Financiranje dvije nekretnine (jedna u zemlji gdje trenutno živite i radite, a druga u Hrvatskoj) sa sobom nosi i određene dodatne troškove. Potrebno je plaćati duple režije, osiguranja, a uz sve to i novu ratu za kredit.

Ne zaboravite da je tu i održavanje nekretnine, koje ako u njoj ne boravite često može rezultirati angažiranjem agencije za održavanje nekretnine.

Treba imati na umu da nekretnine nisu likvidna imovina te mnogi financijski stručnjaci ne predlažu kupnju kuće za odmor ili bilo koje druge nekretnine ako ju ne planirate imati u vlasništvu najmanje pet godina. Kada ju prodajete, cilj vam je dobiti najmanje onoliko koliko ste ju platili, plus onoliko koliko ste u nju uložili, a vrlo često je za to potreban duži vremenski period.

Nema predodobrenja kredita

Kada kupujete nekretninu izvan zemlje gdje živite, važno je razumjeti postupak kupnje putem kredita, budući da se on razlikuje od zemlje do zemlje.

Proces odobrenja stambenog kredita u Hrvatskoj nije jednak procesu u ostalim zemljama Europe, ali i šire. U većini drugih zemalja praksa je da financijska institucija najprije predodobri/odobri kreditni zahtjev za kupnju nekretnine. Predodobrenje ili odobrenje kredita radi se na temelju provjere kreditne sposobnosti. To podrazumijeva provjeru poslodavaca, visine plaće, mjesečnih troškova života, urednosti u otplati obveza i slično. Kada je kredit predodobren/odobren, tražitelj kredita može krenuti u potragu za željenom nekretninom u skladu s maksimalnim iznosu kredita koji može dobiti.

U Hrvatskoj je procedura nešto drugačija te ne postoji predodobrenje/odobrenje kredita. Da bi se kreditni zahtjev razmotrio i poslao na konačno odobrenje, najprije je potrebno pronaći nekretninu koju želite kupiti.

Obavite razgovor s agencijom za posredovanje u prometu nekretnina, informirate je da biste kupili željenu nekretninu te skopite predugovor o kupnji. Sve to napravite bez da znate hoćete li nekretninu zaista moći i kupiti što je dosta neizvjesno. Za svakog tražitelja kredita to je rizik, jer ne zna hoće li njegov kredit biti odobren ili odbijen.

Iako banke ne nude spomenutu opciju predodobrenja, moguće je saznati zadovoljavate li one najvažnije uvjete kredita, kao što je primjerice vaša kreditna sposobnost.

Temeljem osovne kreditne dokumentacije (platne liste, podatci o kreditnim obvezama) moguće je provjeriti jeste li prihvatljiv kandidat za kredit. To i dalje ne znači da će kredit i biti odobren. Ali zadovoljavanje ovih uvjeta, obično znači da postoje velike šanse za odobrenje kredita.

Kreditna sposobnost i obveze po kreditima u inozemstvu

Za svakog klijenta radi se provjera matematičke kreditne sposobnosti. Ona određuje koliko je moguće zadužiti se te koliki iznos kredita se može realizirati. Izračunava se na temelju primanja i postojećih kreditnih obveza.

Ono što je zajedničko većini zemalja je postojanje kreditnog izvješća. Takvo izvješće sadržava podatke o kreditnim ili drugim obvezama koje tražitelj kredita ima u matičnoj zemlji te urednost u otplati istih. Kod realizacije stambenog kredita u Hrvatskoj potrebno je dostaviti podatke o zemlji boravišta/prebivališta. Te obveze umanjuju kreditnu sposobnost pa se samim time smanjuje i mogući iznos kredita.

Uvjeti stambenih kredita za zaposlene u inozemstvu

Krediti se mogu koristiti isključivo za stambene namjene kao što su kupnja, izgradnja, rekonstrukcija ili adaptacija. Namijenjeni su i za državljane RH (neovisno o trenutnoj državi boravišta) i za strance (samo za određene zemlje EU).

Kada je riječ o kupnji, kupiti se mogu kuće, stanovi, apartmani, kuće za odmor, nekretnine u izgradnji, garaže i parkirališna mjesta.

Krediti se odobravaju s maksimalnim rokom otplate do 30 godina, uz uvjet da tražitelj kredita u trenutku otplate nema više od 72 godine. Rok otplate kredita ovisi o bonitetu klijenta, o tome ima li državljanstvo RH te gdje trenutno radi i boravi.

Učešće u kreditu ili depozit je obvezno za sve iznose i kreće se od 15 – 30% iznosa kredita ili kupoprodajne cijene nekretnine.

Primjer učešća

Kupoprodajna cijena kuće koju kupujete iznosi 100.000 eura. Od toga iznosa, obvezno je učešće u visini od 30%. Tada će iznos kredita biti 70.000 eura, a preostalih 30.000 eura prodavatelju morate platiti iz vlastitih sredstava.

Primjer depozita

Ako se za kredit traži depozit, tada je za iznos kredita od 100.000 eura, potrebno uplatiti 15% iznosa na ime depozita. Iznos kredita je 100.000 eura, a 15.000 eura ostaje oročeno u banci sve do konačne isplate kredita. Po otplati kredita vraća se u cijelosti.

Instrumenti osiguranja kredita

Uz vlastita sredstva u kreditu, obvezno osiguranje kredita je i sama nekretnina koja se kupuje, gradi ili renovira. Tako je za sve namjene kredita potrebno napraviti procjenu nekretnine. Procjenu najčešće radi ovlašteni procjenitelj banke, ali moguće je dostaviti i procjenu drugog procjenitelja. Trošak procjene plaća tražitelj kredita odnosno kupac nekretnine.

Trošak procjene nekretnine ovisi o veličini nekretnine, a kreće se u prosjeku od 1.500 do 2.500 kn.

Po realizaciji ovog kredita potrebni su i dodatni instrumenti osiguranja. Obično se traži osiguranje nekretnine te polica životnog osiguranja.

Polica životnog osiguranja ugovara se na određeni iznos kojim je osiguran slučaj smrti ili doživljenje korisnika kredita. Premija odnosno obveza za plaćanje može biti mjesečna, godišnja ili jednokratna, a njezin iznos ovisi o iznosu kredita, starosnoj dobi korisnika kredita te njegovom zdrastvenom stanju.

Dokumentacija

Dokumentaciju možemo podijeliti na osnovnu koja se koristi za preliminarne provjere kreditne sposobnosti i na kompletnu, bez koje se zahtjev ne može poslati na odobrenje.

Osnovna dokumentacija dokazuje visinu redovitih primanja, status zaposlenja te prihvatljivosti nekretnine za osiguranje kredita. To su najčešće platne liste, ugovor o radu i vlasnički list nekretnine.

Da bi dokumentacija bila kompletna, dodatno se dostavlja potvrda poslodavaca, predugovor, kreditno izvješće, dokumentacija nekretnine te ostala dokumentacija po potrebi.

Iako nije uvijek nužno, financijske institucije mogu zatražiti prijevod dokumentacije na hrvatski jezik.

Troškovi

Neki od neizbježnih troškova kod realizacije stambenih kredita su trošak procjene nekretnine, solemizacija ugovorne dokumentacije kredita, troškovi osiguranja te porez na promet nekretnina.

Solemizacija je provjera i potvrda podataka ugovora o kreditu te njegova ovjera kod javnog bilježnika.

Visina troškova ovisi ponajprije o iznosu odobrenog kredita, ali i o statusu i kvadraturi nekretnine koja se kupuje. Porez na promet nekretnina iznosi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku stjecanja nekretnine i plaća se prilikom svake kupnnje od fizičke osobe.

Znamo koliko stresan može biti postupak odobrenja kredita. Još je stresniji i kompliciraniji ako ne poznajete proces. Zato se u kupnju nekretnine ne upuštajte sami, već potražite pomoć ovlaštene agencije za nekretnine i financijskog savjetnika.